1. 배경
사업모델, 22년 실적, 지배구조, 배당 역사, 최근 배당, 적정 주가 및 의견순으로 말씀드릴 수 있도록 하겠습니다. 혹시 부족한 부분이나 추가적으로 궁금하신 점은 댓글 남겨주시면 최대한 답변드릴 수 있도록 하겠습니다. 혹시, 현금흐름을 중시하는 투자를 하고 계시다면 하단의 카페를 참고해 주시면 감사드리겠습니다. 많은 분들이 현금흐름을 목적으로 다양한 의견, 목표, 응원 등을 진행하고 있으십니다.
2. 사업모델
리츠회사는 부동산 매입 및 월세를 받는 회사입니다. 관련하여 제이알글로벌리츠는 이름에 걸맞게 글로벌 해외 부도 안 자산을 보유하고 있습니다. 총 2개의 자산을 보유하고 있습니다. 첫 번째는 벨기에 브뤼셀 펜타곤입니다. 지상 35층, 연면적 19만 m 2 수준의 어마어마한 빌딩입니다. 2020년 7월에 약 8100억 원으로 매입하였습니다. 계약으로는 연방정부 산하의 건물관리청과 2034년까지 계약했기 때문에 임대료 미납의 걱정은 전혀 없습니다. 입지는 지하철역과 바로 연결된 어머어마한 건물입니다. 임대수입은 벨기에 통계청에서 발표하는 건강지수에 따라 연동되어 상승됩니다. (소비자 물가지수에서 주류, 담배, 경유 등을 제외한 물가 지수)
두 번째 자산은 미국에 위치해 있습니다. 미국 뉴욕주 맨해튼에 있는 지상 25층의 건물입니다. 약 2만 7천 평의 어마어마한 건물입니다. 주요 임차인은 SEIU 등 총 13개사 입주하였으며 SEIU 기준으로 2050년 만기로 장기 임대차 중입니다. 임대율은 93.2%로 다소 아쉬운 수준입니다. SEIU는 동부의료보건노동자조합입니다.
리츠는 차입에 관련된 내용이 매우 중요합니다. 24년을 만기로 이자율이 1% 수준입니다. 현재의 금리 상황으로 보았을 때 재 계약 시 금리가 최소한 5% 이상은 될 것으로 고려됩니다. 배당 가능 이익이 많이 감소할 것입니다.
| 차입처 | 차입용도 | 이자율(% 360일 기준) |
상환방법 | 최종만기일 | 당반기말 | |
| 외화 | 원화 | |||||
| Allianz Lebensversicherungs-Aktiengesellschaft | Finance Tower Complex 매입 자금 | 1.05 | 만기일시 | 2024-12-31 | 251,950,000 | 354,954,719 |
| Allianz Private Krankenversicherungs-Aktiengesellschaft | " | " | 만기일시 | 2024-12-31 | 40,000,000 | 56,353,200 |
| Allianz Benelux SA | " | " | 만기일시 | 2024-12-31 | 15,000,000 | 21,132,450 |
| Allianz SPA | " | " | 만기일시 | 2024-12-31 | 50,000,000 | 70,441,500 |
| Euler Hermes SA | " | " | 만기일시 | 2024-12-31 | 5,000,000 | 7,044,150 |
| Bayerische Landesbank | " | " | 만기일시 | 2024-12-31 | 90,487,500 | 127,481,504 |
| Legal and General Assurance Society Limited | " | " | 만기일시 | 2024-12-31 | 135,731,250 | 191,222,257 |
| Sumitomo Mitsui Banking Corporation Brussels Branch | " | " | 만기일시 | 2024-12-31 | 135,731,250 | 191,222,257 |
| 차감 : Finance Fee | -2,951,952 | -4,158,799 | ||||
| 합 계 | 720,948,048 | 1,015,693,238 | ||||
3. 22년 실적
리츠는 대부분 임대료가 물가상승률에 연동되어 있기 때문에 매출의 증가보다는 비용(금융비용)의 변동에 영향이 있을 수 있습니다. 매출은 549억 원으로 전년 대비 12% 증가하였습니다. 영업이익은 269억 원으로 전년 대비 12% 증가하였습니다. 당기순이익은 176억 원으로 전년 대비 약 33% 증가하였습니다. 실적의 주요 변동은 21년도에 편입된 자산이 21년도에는 일부 기간만 반었으나 22년도에는 12개월 모두 편입이 되었기 때문입니다.
| 1. 재무제표의 종류 | 연결 | ||||
| 2. 매출액 또는 손익구조 변동내용(단위:천원) | 당해사업연도 | 직전사업연도 | 증감금액 | 증감비율(%) | |
| - 매출액 | 54,906,441 | 49,076,484 | 5,829,957 | 11.9 | |
| - 영업이익 | 26,902,037 | 24,094,402 | 2,807,635 | 11.7 | |
| - 법인세비용차감전계속사업이익 | 18,035,836 | 13,638,355 | 4,397,481 | 32.2 | |
| - 당기순이익 | 17,635,435 | 13,226,644 | 4,408,791 | 33.3 | |
| - 대규모법인여부 | 해당 | ||||
| 3. 재무현황(단위:천원) | 당해사업연도 | 직전사업연도 | |||
| - 자산총계 | 2,027,073,258 | 2,004,902,278 | |||
| - 부채총계 | 1,106,466,345 | 1,213,284,152 | |||
| - 자본총계 | 920,606,913 | 791,618,126 | |||
| - 자본금 | 197,376,000 | 165,600,000 | |||
| - 자본총계/자본금 비율(%) | 466.4 | 478 | |||
| 4. 매출액 또는 손익구조 변동 주요원인 | - 직전 사업연도 중 실물 자산 편입으로 인해 영업수익이 자산편입일로부터 기산되었으나, 당해사업연도에는 사업연도 전체 기간 동안 영업수익이 발생하여 당해사업연도 영업수익 증가 - 영업외수익인 금융수익 증가 및 재무구조 변동으로 인한 금융비용 감소로 당기순이익 증가 |
||||
| 5. 이사회결의일(결정일) | 2023-02-16 | ||||
| 정보제공(예정)일시 | 2022.02.16 | ||||
| 행사명(장소) | - | ||||
4. 지배 구조
지배구조는 개인 절대 주주는 아니며 자산운용사가 보유하고 있습니다. 지브이에이자산운용, 미래에셋자산운용, 현대자산운용이 5~6% 수준을 균등으로 가지고 있으며 해당 자산운용의 결정에 따라서 반영될 수 있는 구조입니다.
| 항목 | 보통주 | 지분율 | 최종변동일 |
| 지브이에이자산운용 | 13,183,732 | 6.68 | 2022-07-05 |
| 미래에셋자산운용 | 12,599,705 | 6.38 | 2022-07-29 |
| 현대자산운용 | 10,220,246 | 5.18 | 2022-06-07 |
| 권영설 | 10,000 | 0.01 | 2020-08-07 |
5. 배당 역사
2020년에 설립된 펀드로 배당의 역사는 짧습니다. 2021년도에 상승한 것은 2020년도에 반기배당만 진행되었기 때문입니다. 앞으로 배당이 상승하기를 기대합니다. 2022년도에 배당이 상승하지 못한 점은 매우 아쉬운 점입니다.
| 연도 | 금액 | 전년 대비 변동 |
| 2020 | 153 | 전년도 내역없음 |
| 2021 | 380 | 148% |
| 2022 | 380 | 0% |
6. 최근 3년 배당 : 배당 성향, 정책
배당 정책
리츠 정책에 따라서 이익의 90% 이상을 배당하게 됩니다. 더불어 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.
최근 3년 배당 실적
최근 3년 배당 실적은 위의 배당 역사와 동일합니다.
7. 22년 배당
22년도 총 배당 금액은 1주당 배당은 190원으로 결정되었습니다. 상반기 배당까지 고려하면 380원입니다. 작년 대비 동일한 금액이기 때문에 아쉬운 측면이 있습니다. 배당수익률은 약 7.6% 수준입니다.
| 1. 배당금총액(원) | 37,501,440,000 | ||
| 2. 1주당 배당금(원) | 보통주식 | 190 | |
| 종류주식 | - | ||
| - 기준가격 조정 대상 여부 | 보통주식 | 기준가격 | - |
| 가격제한폭 초과 | 미해당 | ||
| 종류주식 | 기준가격 | - | |
| 가격제한폭 초과 | 미해당 | ||
| 3. 시가배당률(%) | 보통주식 | 4.3 | |
| 종류주식 | - | ||
| 4. 배당기준일 | 2022-12-31 | ||
| 5. 배당금지급 예정일 | 정기주주총회일로부터 1개월 이내 | ||
| 6. 주주총회 예정일자 | 2023-03-31 | ||
| 7. 이사회결의일(결정일) | 2023-02-16 | ||
| - 사외이사 참석여부 | 참석(명) | - | |
| 불참(명) | - | ||
| - 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부 | 참석 | ||
| 8. 기타 투자판단과 관련한 중요사항 | |||
| 1.상기 "배당금총액" 및 "1주당 배당금"은 감사전 재무제표를 기준으로 이사회 결의로 승인되었으므로, 추후 외부감사인의 감사결과 및 정기주주총회 승인과정에서 변경될 수 있습니다. 2. 상기 "시가배당률"은 배당기준일 1거래일 전부터 과거 1주일간(2022.12.21 ~ 2022.12.27) 의 유가증권시장에서 형성된 최종시세가격의 산술평균가격에 대한 주당배당금의 비율을 백분율로 산정하였습니다. 3. 공모가(5,000원) 기준 연간배당률은 7.6%입니다. |
|||
8. 적정 주가
현재 PER 50정도 구간에 있습니다. 리츠이기 때문에 배당으로 어느 정도 기간에 대해서 투자금을 회수할 수 있을지를 봐야 할 것으로 보입니다.
9. 의견
리츠의 경우 매출의 상승은 제한적입니다. 대부분 임차가 100% 되어 있고, 임대료 상승은 물가상승에 연동되어 있기 때문입니다. 따라서 가장 중요한 것은 금리 수준입니다. 금리는 정책에 따라서 변동 폭이 매우 높기 때문입니다. 본 리츠는 24년 12월 만기로 1% 수준 금리입니다. 재 연장 시 비용이 최소 5배는 증가하고 그만큼 배당가능 이익이 감소할 것입니다. 더불어 올해 배당은 380원으로 작년과 동일한 점은 매우 아쉽습니다. 물가가 상승하였지만 임대료 상승에는 반영되지 못했습니다. 물가가 상승하여 금리가 올라갔는데 임대료 상승에는 반영되지 못한 점은 위험입니다.
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